Refinancování hypotéky na míru

Vyplňte jen jednu žádost a zjistěte, kde vám půjčí

-
+
1 000 000 Kč
10 000 000 Kč

Získat peníze

Nebo si porovnejte hypotéky a řešte je po jedné

Detailní porovnání refinancování hypoték na jednom místě

Fio bankaÚrok od
1,48 %
Splátka 3 mil.
10 325 Kč
Max LTV
85 %
Získat
MonetaÚrok od
1,49 %
Splátka 3 mil.
10 339 Kč
Max LTV
80 %
Získat
mBankÚrok od
1,64 %
Splátka 3 mil.
10 556 Kč
Max LTV
90 %
Získat
Unicredit bankÚrok od
1,69 %
Splátka 3 mil.
10 629 Kč
Max LTV
90 %
Získat
AirBankÚrok od
1,79 %
Splátka 3 mil.
10 776 Kč
Max LTV
80 %
Získat
SberbankÚrok od
1,89 %
Splátka 3 mil.
10 924 Kč
Max LTV
90 %
Získat
CreditasÚrok od
1,99 %
Splátka 3 mil.
11 074 Kč
Max LTV
90 %
Získat
OberbankÚrok od
1,99 %
Splátka 3 mil.
11 074 Kč
Max LTV
80 %
Získat
Equa bankÚrok od
1,99 %
Splátka 3 mil.
11 074 Kč
Max LTV
90 %
Získat
RaiffeisenbankÚrok od
2,09 %
Splátka 3 mil.
11 224 Kč
Max LTV
90 %
Získat
ČSOB (Hypoteční banka)Úrok od
2,09 %
Splátka 3 mil.
11 224 Kč
Max LTV
90 %
Získat
Česká spořitelnaÚrok od
2,14 %
Splátka 3 mil.
11 300 Kč
Max LTV
90 %
Získat
Komerční bankaÚrok od
2,29 %
Splátka 3 mil.
11 529 Kč
Max LTV
90 %
Získat

Nebaví vás vyplňovat žádosti jednotlivě?

Vyplňte jen jednu a automaticky zjistěte, kde dostanete nejlepší podmínky!


Spočítat nejvýhodnější refinancování

Vše o refinancování hypoték v roce 2020

Máte hypotéku a úroky se vám zdají příliš vysoké? Nelíbí se vám podmínky u vaší banky? Potřebujete svou hypotéku převést k jinému bankovnímu ústavu, nebo chcete rekonstruovat svou nemovitost a hodily by se vám nějaké peníze navíc? To všechno jsou záležitosti, které může vyřešit refinancování hypotéky. Co to znamená, jak takové refinancování probíhá a na co si u něj dát pozor? To se dozvíte v tomto článku.

1. KAPITOLA

Co je to refinancování hypotéky

Refinancováním hypotéky se rozumí doplacení stávajícího hypotečního úvěru druhým – novým hypotečním úvěrem. Nová hypotéka přitom obvykle nabízí lepší podmínky, nižší úrok apod. Nejčastěji probíhá refinancování ve chvíli, kdy klientovi končí doba fixace a on může hypotéku doplatit bez sankcí a pokut. K refinancování hypotéky se ale přistupuje i z dalších důvodů.

Důvody

Druhým nejčastějším důvodem – hned po lepších podmínkách, je potřeba dalších financí, tedy potřeba navýšení stávající hypotéky. Takové refinancování pak může proběhnout i ve stejné bance, kde už klient hypotéku má. Dalšími důvody může být vyvázání jednoho z manželů – např. při rozvodu, navýšení hypotéky kvůli vyplacení dědiců – z důvodů úmrtí apod.

Důvodů, proč hypotéku refinancovat, může být skutečně více. Postup však probíhá prakticky stále stejně, jako ve dvou zmíněných nejčastějších případech – navýšení hypotéky kvůli dalším financím a převedení hypotéky k jinému bankovnímu ústavu kvůli lepším podmínkám. Pojďme se na ně tedy podívat o něco podrobněji.

Současné sazby hypoték

Jak si momentálně stojí úrokové sazby na hypotékách u různých bank, můžete vidět v následujícím grafu

Zdroj: Refinanso.cz

Najdeme vám nejlepší podmínky na trhu

Porovnejte si všechny dostupné hypotéky

Získat peníze

2. KAPITOLA

Převedení hypotéky k jiné bance

Refinancování hypotéky z důvodu převedení úvěru k jiné bance patří mezi nejčastější a také nejznámější. Není divu, když nás reklamy denně masírují výhodnými úrokovými nabídkami, lepšími podmínkami atd. Víte, co všechno přechod do nové banky obnáší?

Podmínky refinancování u nové banky

K tomu, abyste mohli převést svou hypotéku do jiného bankovního ústavu, je potřeba dodržovat určitá pravidla. Ta jsou daná především smlouvou u vaší stávající banky. Není sice nutné je dodržet za každou cenu, ale pokud se rozhodnete porušit podmínky stanovené ve smlouvě, musíte počítat s případnými sankcemi, které budou s refinancováním spojené. Jak tedy postupovat, abyste nepřišli o víc, než můžete získat?

Konec fixačního období

V první řadě vyčkejte (pokud není nezbytně nutné učinit převod ihned) na dobu, kdy vám u stávající banky končí fixační období na hypotéce. V této době máte cca 1 měsíc před koncem fixace, abyste doplatili svou stávající hypotéku. Proto je vhodné s novou bankou jednat o několik týdnů až měsíců dříve. V dnešní době není neobvyklé, že vám nová – konkurenční – banka nabídne, abyste s nimi uzavřeli smlouvu o refinancování hypotéky předčasně s tím, že splatnost bude až podle smlouvy se stávající bankou.

Konkurenční banka vám nabídne výhodný hypoteční úvěr či lepší podmínky, zajistí si vaši přízeň tím, že s vámi vše předem vyjedná, podepíše smlouvu, ale vyčká, až bude moc úvěr vyčerpat – a doplatit tak stávající – ve chvíli, kdy už nezaplatíte u své banky žádné poplatky. To může být samozřejmě velmi výhodné, ale také nemusí.

Nová nabídka současné banky

Většina bank si hlídá, aby klient nedostal nabídku na novou úrokovou sazbu dříve, než je nezbytně nutné. Zpravidla vám tak dorazí 5-6 týdnů před koncem fixace. Pro někoho tak akorát, aby stihl vyjednat lepší podmínky u nové banky a hypotéku převést, ale většinou je to málo a lidé refinancování k nové bance nestačí provést. Pak jim zůstává nový úrok u původní banky, který nemusí být tak výhodný. Dá se postupovat jinak?

Jednání o nové fixační době a podmínkách

Jak už jsme zmínili, jednou možností je nečekat na novou úrokovou nabídku vaší stávající banky a předem si vyjednat lepší podmínky v jiné bance. Musíte však počítat s tím, že refinancování jako takové je proces skoro stejně náročný, jako uzavření zcela nové hypotéky. Proto se do této „akce“ řada klientů raději nepouští a kývne na podmínky, které pro ně nejsou tak výhodné, ale je to zkrátka „bez starostí“. Přitom stačí tak málo…

Než půjdete podepsat nové podmínky do své stávající banky, připravte se na jednání s bankéřem. Nenechávejte podpis dodatků na poslední chvíli, dopřejte si skutečně alespoň měsíc před koncem fixační lhůty a zkuste o novém úroku jednat. Podívejte se, jaké sazby nabízí konkurence a k bance, která vás zaujme, si zajděte pro oficiální nabídku. S touto nabídkou v ruce se vám bude nová úroková sazba vyjednávat mnohem lépe. Budete moci upozornit, že konkurenční banka vám nabídla lepší úrokovou sazbu. Bankéř má pak více možností, jak s vaším novým úrokem (u původní banky) pracovat. Někdy se stane, že se domluvíte na výhodnějším úroku a podmínkách, aniž byste museli refinancování u nové banky dotáhnout do konce. Výsledkem však je výhodnější úrok u banky stávající. A to už za trochu námahy stojí.

Postup refinancování hypotéky – přechod do nové banky

Pokud vám stávající banka výhodnější úrok nenabídne, přistupte k doplacení hypotéky novým úvěrem. Ten už je vhodné mít – jak jsme vysvětlili výše – dopředu rozjednaný. Ideálně i několik měsíců s tím, že nová hypotéka čeká pouze na chvíli, kdy bude moci být vyčerpána a doplatí se s ní vás starý hypoteční úvěr. Pokud to nová banka neumožňuje, postupujte, jak vám doporučí hypoteční specialista – je totiž nutné stihnout to v termínu, kdy můžete svou stávající hypotéku doplatit bez sankcí.

Průzkum nabídek hypoték

Prvním krokem by tedy měl být váš osobní průzkum o nabídkách různých bank. Podívat se můžete na naše srovnání hypotečních úvěrů. Některé banky mají u refinancování shodné podmínky, jako u klasické hypotéky, jiné je ještě více zvýhodní. Proto čtěte pozorně podmínky bank, popř. se ptejte hypotečních specialistů.

Jakmile vyberete banku, objednejte se na schůzku. Vezměte s sebou dva doklady totožnosti, doklady o vašem příjmu – výplatní pásky, výpisy z účtu apod., a nezapomeňte vzít smlouvu ke stávajícímu hypotečnímu úvěru, popř. nabídku na nové fixační období, pokud už ji máte.

Schůzka s hypotečním specialistou

Na schůzce vám hypoteční specialista vysvětlí podmínky hypotečního úvěru a nabídne úrokovou sazbu. Ta může být ovlivněna starou úrokovou sazbou, novou úrokovou nabídkou vaší stávající banky, délkou fixace u nové banky, délkou splatnosti hypotéky, tím, zda si vezmete nějaké peníze navíc, zda uzavřete k hypotéce pojištění schopnosti splácet úvěr apod.

U refinancování hypotéky počítejte s tím, že banka si bude prověřovat vaši finanční a splátkovou historii, stejně jako když jste o hypotéku žádali poprvé. Jedná se o nový úvěr, u nové banky. Nejspíš bude také potřeba udělat nový odhad ceny vaší nemovitosti. Nebo ne?

Odhad nemovitosti

Každá banka, když poskytuje klientovi hypoteční úvěr, potřebuje znát hodnotu zastavované nemovitosti. U refinancování se však dá udělat výjimka. Některé banky, v případě, že jste si předchozí odhad nemovitosti nechali dělat sami, platili jste ho, a tudíž je ve vašem vlastnictví a můžete ho nové bance poskytnout, nový odhad požadovat nemusí. Pokud není původní odhad starší 10 let, mohou jej uznat. Problémem však je, že v dnešní době už málokterý klient odhad nemovitosti vlastní. Banky si jej ponechávají ve svém vlastnictví a nic jim nenařizuje, aby je na žádost klienta vydaly.

Pokud budete řešit refinancování hypotéky na byt, na který je možné udělat on-line odhad, pravděpodobně jej nebudete muset platit. Odhad si udělá banka sama a zdarma, pouze pomocí internetu. Po vás bude chtít nejspíš jen dodat aktuální fotografie vašeho bytu, aby mohla porovnat jeho stav s jinými byty ve stejných lokalitách.

Kdy je nutné nový odhad udělat

  • Když starý odhad vlastní banka, nikoli klient
  • Když je odhad starší než 10 let
  • Když žádáte v bance peníze navíc, např. na rekonstrukci
  • Když banka neumožňuje použít starý odhad nemovitosti

Pokud máte vyřešený odhad nemovitosti, můžete postupovat dále. Banka bude nejspíš potřebovat kopii vaší staré hypoteční smlouvy u konkurence (ale nemusí), doklad o tom, že jste majiteli nemovitosti – výpis z katastru nemovitostí, a nesmí chybět důležitý dokument – vyúčtování starého hypotečního úvěru ke konkrétnímu datu. Pak může nová banka vaši žádost vyhodnotit a v případě schválení je možné přistoupit k podpisu.

Vedle smlouvy budete podepisovat i žádost o čerpání hypotéky. Ta by měla být nachystaná k takovému datu, které bude korespondovat s podmínkami vaší staré banky.

Statistiky hypoték vhodných k refinancování

Jak velké množství hypoték je v dnešní době vhodné k refinancování vidíte na následujícím grafu:

Zdroj: Hypoindex.cz

3. KAPITOLA

Refinancování u stejné banky

Refinancovat hypotéku, tedy doplatit starou nově uzavřeným hypotečním úvěrem, je možné i u stávající banky. Není to však běžné a často je nutné požádat o výjimku. Refinancování u stejné banky je možné v případě, že potřebujete další peníze – např. na rekonstrukci své nemovitosti, nebo na přístavbu. Výjimku můžete získat i v případě, že se rozvádíte, a je nutné vyplatit manželku/manžela, nebo ho vyvázat z hypotečního úvěru. Navýšení peněz na hypotéce je možné i v případě, že bude potřeba vyplatit dědice – spolumajitele nemovitosti. Vždy je však nutné, aby požadovaná výše hypotečního úvěru nepřesahovala hodnotu nemovitosti. Navíc banka nejspíš bude požadovat, aby byla výše nemovitosti o několik procent vyšší.

Hodnota nemovitosti u refinancování hypotéky

Pokud si berete novou hypotéku, banka požaduje, abyste měli 10 – 20 % vlastních prostředků. To znamená, že hypotéku pak neposkytne do 100 % hodnoty nemovitosti, ale jen do 80 %, výjimečně do 90 %. (Podrobnosti o potřebné výši vlastních prostředků najdete v našem článku o klasické hypotéce).

U refinancování hypotéky to může být jiné, ale nemusí. Banka může poskytnout 100 % hypotéku, ale počítejte spíše s tím, že to není obvyklé. Místo vlastních prostředků však potřebná procenta vyřeší hodnota nemovitosti. To znamená, že pokud je hodnota nemovitosti 5 milionů a vy na vyplacení manželky a doplacení stávající hypotéky potřebujete „jen“ 2 a půl milionu, nemusíte si se zástavou dělat hlavu.

Pokud ale nastane situace, že bude manželka požadovat polovinu hodnoty nemovitosti, tedy 2 a půl milionu a vám zbývá doplatit ještě 3 miliony, bude už výše hypotečního úvěru vyšší než hodnota nemovitosti, a to bude představovat problém. V takovém případě bude nutné zajistit hypoteční úvěr ještě nějakou další nemovitostí (např. bytem rodičů), nebo bude nutné hypoteční úvěr snížit na reálnou hodnotu a zbytek peněz manželce vyplatit z jiného zdroje.

Postup refinancování u stejné banky

Pokud se rozhodnete refinancovat hypoteční úvěr u stejné banky, postupuje se opět stejným způsobem, jako když si berete úvěr nový. Některé banky navíc nepovolují refinancování kvůli navýšení částky hypotečního úvěru a doporučí vám uzavřít úvěr nový. Ať je to, jak chce, opět budete potřebovat doložit příjmy, mít v pořádku platební morálku, opět bude potřeba doložit, že jste vlastníkem nemovitosti a také dodat aktuální hodnotu nemovitosti.

Při refinancování hypotéky se může stát, že bude bance postačovat starý odhad nemovitosti, který bude nejspíš v jejím vlastnictví. Je ale opět nutné, aby nebyl starší než 10 let a aby byla hodnota dostatečná. Pokud potřebujete navýšení hypotéky z důvodu rekonstrukce, počítejte s tím, že bude nutné udělat odhad nový i s předpokladem navýšení hodnoty prostřednictvím rekonstrukce.

Jaké doklady budete při refinancování hypotéky potřebovat

  • Smlouvu o stávajícím hypotečním úvěru
  • Zástavní smlouvu k nemovitosti
  • Výpis z katastru nemovitostí, pro doložení, že jste skutečně vlastníkem zastavované nemovitosti
  • Dva doklady totožnosti
  • Doklady o výši vašich příjmů – výpisy z účtu, potvrzení o výši příjmů apod.
  • Nabývací titul k nemovitosti – kupní smlouva
  • Vyčíslení zůstatku stávající hypotéky ke konkrétnímu datu splacení
  • Souhlas stávající banky s dočasným přidáním nové banky na druhé místo v zástavě – zápis v katastru nemovitostí
  • Příslib o vymazání zástavního práva k nemovitosti
  • Příslib o zrušení vinkulace pojistné smlouvy po doplacení hypotečního úvěru
  • Bankovní účet, na který nová banka zašle potřebný obnos k doplacení staré hypotéky
  • Odhad nemovitosti – nový, příp. starý, pokud bude bance postačovat a máte ho k dispozici
4. KAPITOLA

Proč hypotéku refinancovat – výhody refinancování

  • Nižší úroková sazba
  • Výhodnější podmínky
  • Zkrácení/prodloužení doby splatnosti a tím i případné zvýšení/snížení splátek
  • Možnost upravit dobu fixace hypotéky
  • Uzavření hypotéky u banky, kterou skutečně požadujete, a ne u takové, která vám jako jediná před lety hypoteční úvěr poskytla

Proč hypotéku refinancovat – výhody refinancování

  • Nižší úroková sazba
  • Výhodnější podmínky
  • Zkrácení/prodloužení doby splatnosti a tím i případné zvýšení/snížení splátek
  • Možnost upravit dobu fixace hypotéky
  • Uzavření hypotéky u banky, kterou skutečně požadujete, a ne u takové, která vám jako jediná před lety hypoteční úvěr poskytla
5. KAPITOLA

Pozor na sankce a pokuty

Abyste na refinancování hypotéky neprodělali více, než získáte převodem hypotéky k nové bance, je potřeba pohlídat si především podmínky staré hypotéky. Většina bank umožňuje předčasně a bez sankcí splatit hypotéku v době, kdy se blíží konec fixace. Některé banky umožňují mimořádnou splátku výjimečně i k datu uzavření smlouvy, a to každý rok. Ne vždy je však možné vložit celou výši hypotéky. Banky většinou umožňují splatit jen 25 % výše hypotéky (popř. jinou hodnotu).

Kdy dochází k úpravě smluvních podmínek

Obecně platí, že hypotéky, které byly uzavřeny po 1. prosinci 2016, nebo u nich po tomto datu došlo ke změně fixace a tím i k úpravě smluvních podmínek, mohou být doplaceny zcela, nebo alespoň zčásti bez jakýchkoli sankcí a pokut. Přesto se může stát, že vám banka naúčtuje určité úkony s ukončením hypotečního úvěru spojené. Jaké to jsou?

  • Poplatky za notářské úkony
  • Poplatky spojené s úkony na katastru nemovitostí
  • Náklady na zaměstnance, který doplacení hypotečního úvěru vyřizuje
  • Náklady na tisk smluvní dokumentace a úkony s tím spojené

Srovnání a výběr

Nyní už víte, jak refinancovat hypotéku, co všechno takový úkon obnáší a na co si dát pozor. Nezbývá než vybrat vhodnou banku, která vám nabídne nejvýhodnější podmínky. S výběrem vám může pomoci náš přehled hypoték u konkrétních bank.

Zdroje

  1. Wikipedia. Refinancován hypotéky In: Wikipedia.org [online]. Dostupné z: https://cs.wikipedia.org/wiki/Refinancov%C3%A1n%C3%AD_hypot%C3%A9ky
  2. Novinky.cz. Časté mýty kolem refinancování hypoték. In:Novinky.cz [online]. 15.9.2020. Dostupné z: https://www.novinky.cz/finance/clanek/prehledne-caste-myty-kolem-refinancovani-hypotek-40336371
  3. ČNB. Neberu si příliš vysoký úvěr? In:cnb.cz [online]. Dostupné z: https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/makroobezretnostni-politika/doporuceni-limity-pro-poskytovani-hypotecnich-uveru/ltv/index.html
  4. ČNB. Oficiální statistika nových úvěrů na bydlení za rok 2019 In:cnb.cz [online]. Dostupné z: https://www.cnb.cz/cs/cnb-news/tiskove-zpravy/Oficialni-statistika-novych-uveru-na-bydleni-za-rok-2019/
  5. Refinanso.cz. Potenciál trhu 2019. In: Refinanso.cz [online]. Dostupné z: https://www.bankovnipoplatky.cz/novy-fintech-startup-refinanso-cz-prinasi-na-cesky-hypotecni-trh-refinancovani-hypoteky-online-a-s-n
  6. Hypoindex.cz. Průměrná sazba hypoték. In: Hypoindex.cz [online]. Dostupné z: https://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

Napsal autor

Ilona Malá
Ilona Malá

Ilča se k nám přidala po její zkušenosti se zpackanou hypotékou. Myslela si, že její finanční poradce je profík a vše za ní zařídí. No, nedopadlo to úplně podle představ a proto se Ilča rozhodla pochopit vše, co se i jen vzdáleně točí kolem hypoték. Tak, aby mohla pomoct sobě i ostatní.

Napsat komentář