Detailní porovnání hypoték
na jednom místě

Fio bankaÚrok od
1,58 %
Splátka 3 mil.
10 469 Kč
Max LTV
85 %
Získat
mBankÚrok od
1,64 %
Splátka 3 mil.
10 556 Kč
Max LTV
90 %
Získat
UnicreditÚrok od
1,69 %
Splátka 3 mil.
10 629 Kč
Max LTV
90 %
Získat
Porovnat všechny hypotéky

Detailní porovnání refinancování hypoték
na jednom místě

MonetaÚrok od
1,49 %
Splátka 3 mil.
10 339 Kč
Max LTV
80 %
Získat
AirBankÚrok od
1,79 %
Splátka 3 mil.
10 776 Kč
Max LTV
80 %
Získat
SberbankÚrok od
1,89 %
Splátka 3 mil.
10 924 Kč
Max LTV
90 %
Získat
Porovnat všechna refinancování

Jakou hypotéku vybrat a na co si dát pozor

Chystáte se koupit byt či dům a chybí vám vlastní peníze? Rozhodli jste se rekonstruovat svou stávající nemovitost nebo dokonce stavět novou? To všechno se dnes řeší hypotečními úvěry, kterých je hned několik druhů a každý má svá specifika. Proto je dobré jim rozumět, abyste dokázali posoudit, které jsou pro vás vhodné.

1. KAPITOLA

Co je hypotéka

Hypotéka neboli hypoteční úvěr je půjčka zajištěná nemovitostí. Ta může být buď účelová nebo neúčelová, podle toho, na co ji klient potřebuje využít. Neúčelových hypoték už se dnes příliš nevyužívá. Nejčastější a nejvyhledávanější jsou hypotéky účelové, tedy úvěry na financování koupě nemovitosti, rekonstrukci či výstavbu domu. Hypotéka se dá ale využít i na koupi družstevního bytu (i když její řešení je poněkud komplikovanější), na koupi nemovitosti za účelem následného pronajímání, na finanční vyrovnání v důsledku rozvodu nebo na vyplacení rodinných příslušníků z nemovitosti z důvodu dědictví.

Jaké jsou průměrné sazby hypoték

Jak můžete vidět na následujícím grafu, nízké úrokové sazby hypoték pomáhají zvyšovat popularitu tohoto způsobu financování nemovitosti.

Zdroj: Hypoindex.cz [1]

Málokdo je natolik finančně zajištěný, aby si mohl koupi nemovitosti nebo výstavbu rodinného domu zafinancovat z naspořených peněz. Hypotéku nabízí většina velkých bank. Každá má nějaké výhody, ale také nevýhody. Bydlení řeší hypotečním úvěrem stále více lidí. Zájem o ně roste extrémní rychlostí, a to i v současné komplikované finanční situaci ovlivněné koronavirem.

Zdroj: Mesec.cz [2]

Na následující tabulce můžete vidět, jak si stojí výše úrokových sazeb na hypotékách v porovnání s ostatními evropskými státy. Ceny hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány řadou faktorů, nejvíce však od úrokových sazeb v ekonomice, na které reaguje centrální banka svou měnovou politikou. Teprve od její úrokové sazby se mohou odrazit nabídky ostatních bank v republice.

Zdroj: Finance.cz [3]

Jak se splácí hypotéka – druhy splátek

Hypotéka se splácí nejčastěji měsíčními splátkami. Klient si přitom může vybrat, zda to budou splátky anuitní (ty jsou nejčastější), progresivní nebo degresivní. Anuitní splátky jsou nejčastější proto, že se po celou dobu splácení úvěru jejich výška nemění. Částka splátky je stále stejná a mění se pouze poměr mezi jistinou a úrokem, na které se každá splátka rozděluje. Progresivní splátky si vybírají často ti, kteří financují hypotékou výstavbu nemovitosti. U progresivních splátek se na začátku splácí méně a postupem času se splátky zvyšují. Nízké splátky na začátku se při výstavbě nové nemovitosti rozhodně hodí. Degresivní splátky pak fungují opačným způsobem. Na začátku splácení klient platí vysoké splátky a postupem času se snižují. Tento způsob dnes není příliš využívaný a banky ho většinou ani nenabízí.

Fixační období

Fixačním obdobím se rozumí doba, po kterou vám banka garantuje slíbenou výšku úroku. Ta závisí vždy na mnoha okolnostech – na situaci na finančním trhu, na výši hypotéky, na tom, kolik má klient vlastních peněz, zda si uzavře k hypotečnímu úvěru i pojištění schopnosti splácet atd. Výška úroku závisí i na délce fixačního období. Banky často nabízí „akční“ úrok, který se týká konkrétní délky fixace. Nejčastěji nabízí 5 let. Setkat se ale můžete i s fixací úrokové sazby na 1 rok, 3, 4, 5, 7 nebo 10 let.

Oblíbenost jednotlivých délek fixací

Zdroj: hyponamiru.cz [4]

Délka splatnosti

Při uzavírání hypotéky je nutné rozhodnout, jak dlouho chcete hypotéku splácet. Délka splatnosti ovlivňuje výši splátky, a proto je závislá na věku žadatelů o úvěr a jejich příjmech a výdajích. Obvykle banky nabízí délku splatnosti hypotéky od 5 do 30 let, ale můžete se setkat i delší dobou. Podstatné je, že klient v době doplacení hypotéky nebude v důchodovém věku. Proto u starších žadatelů banka nabízí kratší dobu splatnosti a požaduje vyšší příjmy, protože se logicky zvyšují splátky.

Co je to 100 % hypotéka?

Než se vydáte zažádat o hypoteční úvěr na vybranou nemovitost, je nutné vědět ještě jednu velmi důležitou informaci a to, zda máte našetřené nějaké peníze, které byste mohli v případě nutnosti při koupi nemovitosti uplatnit. Toto je záležitost, která mnoho lidí vystraší, nebo je od koupi nemovitosti odradí. V dnešní době totiž nelze – tak jako dřív – zažádat o tzv. 100 % hypotéku. Co to tedy znamená?

Průměrná výše LTV (Loan to value) – úvěr k hodnotě

Zdroj: hyponamiru.cz [4]

100 % hypotéka je úvěr, který musí pokrýt celou výši hodnoty nemovitosti, případně celou kupní cenu. Např. klienti, kteří si dříve šli koupit dům v hodnotě a ceně 2 milionů si vzali hypotéku na celé 2 miliony. Nemuseli mít našetřené žádné vlastní prostředky.

Průměrná výše hypotéky

Zdroj: hyponamiru.cz [4]

Současné možnosti

Časem banky zvýšily své nároky a požadovaly, aby klienti měli našetřeno alespoň 10 % z ceny nemovitosti. To znamená, že jim pak poskytly hypotéku do 90 % ceny. V současné době, kvůli nařízení České národní banky, musí bankovní ústavy požadovat už 20 % vlastních prostředků a poskytují tudíž 80 % hypotéku. Pouze v tomto roce (2020) se kvůli koronavirové krizi nároky zase trochu pozměnily a některé banky už se stihly opět přizpůsobit a vyžadovat pouze 10 % vlastních prostředků.

Vhodné je vědět, že pokud má klient své vlastní prostředky, vyplatí se mu je použít i proto, aby dostal výhodnější úrokovou sazbu. Většina bank nabízí možnost vzít si určitou sumu z hypotečního úvěru neúčelově, tzn., že klient pak může za hypotéku nakoupit i vybavení domácnosti, nové auto atd., což by jinak financoval z našetřených peněz.

2. KAPITOLA

Jak postupovat při žádosti o hypotéku

Rozhodli jste se, že si koupíte vlastní nemovitost, nebo vlastníte pozemek a chcete si postavit dům? Potřebujete svůj záměr financovat hypotékou? Pak se pojďme podívat, jak postupovat při žádosti a uzavírání hypotečního úvěru.

Výběr

Ještě, než se vypravíte do nějaké banky (ať už do té, kde máte bankovní účet nebo dokonce většinu účtů, spoření a pojistek, nebo vás nějaká zaujala v reklamě), věnujte výběru čas a klid. Prostudujte si nabídku a srovnání hypotečních úvěrů u různých bankovních ústavů (třeba na našich stránkách) a vyberte tu, která vám bude nejlépe vyhovovat.

Na stránkách vybrané banky si můžete vyplnit simulační kalkulačku a nastavit tak hypoteční půjčku podle svých požadavků. Většinou je vyžadována výše úvěru, délka splatnosti, a někdy lze zaškrtnout i zda požadujete pojištění schopnosti splácet, zda máte nějaké vlastní finanční prostředky atd. Po propočítání dostanete nabídku, kde vidíte úrokovou sazbu, výši splátky a někdy i informaci kolik přeplatíte za celou dobu splácení. To je však velmi orientační údaj vzhledem k tomu, že hypotéka se splácí mnoho let a fixační doba úroku je jen část z toho. Nikdo neví, jaká úroková sazba vám bude nabídnuta následně.

Žádost

Nabídku si můžete vytisknout a vyrazit s ní do vybrané banky, nebo nemusíte. Bankéř či hypoteční specialista vám na místě stejně vypočítá nabídku novou, která se může shodovat, ale nemusí. Často se specialisté snaží udělat klientovi co nejlepší úrokovou nabídku, aby neodešel do konkurenční banky.

Pokud s sebou budete mít dva doklady totožnosti a potvrzení o příjmu, nebo vám chodí příjem na účet ve stejné bance, můžete rovnou zažádat o tzv. předschválení (prescoring). Dozvíte se, zda máte na vybraný typ hypotéky dostatečně vysoký příjem, zda máte v pořádku platební morálku a historii a zda vám banka půjčku skutečně poskytne. Pokud ano, přistoupí hypoteční specialista k dalšímu kroku a tím je odhad ceny nemovitosti.

Odhad nemovitosti

Odhad nemovitosti zajišťuje většinou banka, ale klient ho platí. Ne však vždy. Záleží na tom, na jakou nemovitost se odhad dělá nebo zda má banka nějakou „akci“. Hypoteční úvěr je nutné vždy zajistit nemovitostí, tedy zástavou – hypotékou. Pokud klient kupuje byt či dům v osobním vlastnictví, většinou jím i ručí. Pokud však kupuje byt družstevní, musí se hypoteční úvěr zajistit nemovitostí jinou. Mladým lidem tak často ručí bytem rodiče apod.

Pokud se klient rozhodne stavět, rovněž je to se zástavou nemovitosti složitější. Nejprve musí ručit jinou nemovitostí, buď vlastním bytem (pokud ho má), nebo opět bytem/domem rodičů atd. Teprve až získá rozestavěná nemovitost určitou hodnotu, může se zajištění – zástava přepsat na tuto nemovitost. Často se zajištění řeší i tak, že klient za vlastní prostředky začne stavět a jakmile má základovou desku a zeď v určité výši nad zemí, je možné začít čerpat hypotéku. Čerpání hypotéky pak funguje tak, že se čerpá postupně, vždy do výše hodnoty nemovitosti. Tím, jak se postupně staví, se výše hodnoty nemovitosti zvyšuje a banka uvolňuje další a další peníze.

Kolik stojí odhad nemovitosti

Jak už jsme zmínili, některé banky nabízí v akcích odhad nemovitosti zdarma. Někdy se to vztahuje i na rodinné domy, jindy pouze na byty. U bytů je totiž někdy možné udělat odhad ceny nemovitosti on-line, tedy určením oblasti, kde se nemovitost nachází, porovnat velikost bytu, jeho stav, a ceny podobných nemovitostí. V případě, že se jedná o refinancování hypotéky, tedy převedení hypotéky z jedné banky do druhé, je někdy rovněž odhad zdarma. Banky mohou využít starý odhad nemovitosti, není-li starší více než 10 let.

Pokud musí klient odhad nemovitosti platit, pohybují se částky u bytových jednotek od 3000 do 4500 Kč a cena odhadu rodinného domu pak kolem 5000 Kč.

O tom, jak si stojí ceny nemovitostí na současném trhu se můžete přesvědčit v následujícím grafu:

Zdroj: csu.cz [5]

Zdroj: csu.cz [5]

Podepsání hypotečního úvěru a čerpání

Poté, co banka získá odhad ceny nemovitosti a dá dohromady všechny potřebné náležitosti (kopii kupní smlouvy, doklady o příjmu žadatelů atd.), odešle žádost ke schválení. Pokud je hypotéka schválena, klienti přijdou smlouvu podepsat a může se čerpat.

Čerpání hypotéky někdy probíhá až po zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí a někdy stačí pouze doklad o vkladu tohoto zápisu na katastru. Záleží opět na konkrétní bance, jak to má nastaveno, popř. co je uvedeno v kupní smlouvě k nemovitosti, kterou se většinou banky řídí.

Na co si dát při žádosti o hypotéku pozor

Pokud jste se rozhodli zažádat o hypoteční úvěr, počítejte s tím, že banka bude prověřovat nejen vaši movitost, tedy výši vašich příjmů a samozřejmě i výdajů, ale také bude prověřovat vaši platební morálku. V bankéřské hantýrce se říká, že banka provede „prescoring“ a zjistí, jaký má klient „rating“.

Do finanční historie se počítají nejen opožděné splátky. Zhoršit posudek vám může i nezaplacená pokuta, opožděné SIPO, nedostatek peněz na účtu ve chvíli, kdy se vám strhávají poplatky a vy se dostanete do mínusu. Na zhoršení „ratingu“ mají vliv ale i časté žádosti o půjčku, které byly zamítnuty bankou (případně nebankovní společností). Banka vidí i žádosti o hypoteční úvěr, které jste dělali u konkurence. Proto si dobře rozmyslete, než začnete obcházet jednotlivé banky a podepisovat žádosti o půjčky.

Dokumenty potřebné k uzavření hypotéky

K tomu, abyste mohli zažádat o hypotéku, je potřeba několika důležitých dokumentů. Máme pro vás stručný souhrn, abyste netápali a věděli, co si připravit už při první cestě do banky:

  • 2 doklady totožnosti
  • Doklad o příjmu – potvrzení o příjmu, výpisy z účtu, výplatní pásky apod.
  • OSVČ dokládá příjmy v daňovém přiznání – ideálně za poslední 2 roky
  • Doklady o účelu hypotéky – kupní smlouva, stavební povolení, list vlastnictví ke stavebnímu pozemku, geometrický plán, projekt s rozpočtovými náklady, smlouva o dílo se stavební firmou, ohlášení stavebnímu úřadu v případě, že není nutné stavební povolení.
  • Znalecký posudek hodnoty nemovitosti

Mimořádná splátka hypotéky

Pokud se budete chtít uvázat do hypotečního úvěru, jistě vás zajímá i možnost vkládat mimořádné splátky, nebo dokonce zda lze úvěr celý doplatit předčasně. Jak to tedy je?

Většina bank v dnešní době umožňuje klientům vkládat mimořádné splátky na své hypoteční úvěry, a to buď vždy ke konci fixačního období, nebo někdy i jednou za rok, vždy v době výročí uzavření hypotéky. Výjimečně mohou klienti vkládat mimořádné splátky kdykoli potřebují, ale to má opravdu jen jedna, maximálně dvě banky na trhu. V případě, že chcete vložit mimořádnou splátku nebo úvěr celý doplatit mimo tyto podmínky, musíte počítat s placením sankce. Ta může tvořit i několik procent ze vkládané částky. Proto si vždy dopředu upřesněte, jak máte ve smlouvě mimořádný vklad peněz nastaven.

Předčasné splacení hypotéky

Předčasné doplacení hypotéky je velmi podobné. Zpravidla máte možnost bez poplatku či pokuty doplatit svou hypotéku vždy ke konci fixačního období. Některé banky to pak umožňují i v průběhu splácení, ale nesmí to být z důvodů refinancování hypotéky u jiné banky. Pak by se poplatek týkal i tak vstřícné banky.

Pokud se rozhodnete svůj hypoteční úvěr předčasně doplatit – ať už z důvodu prodeje domu, refinancováním k jiné bance nebo penězi, které jste našetřili, musíte dát své bance dopředu vědět o svém záměru. Zpravidla se to řeší 1 měsíc pře koncem fixačního období, nemá-li to banka ve smlouvě nastaveno jinak.

Pojištění neschopnosti splácet

Při uzavírání hypotéky vám bude u většiny bankovních ústavů nabídnuto pojištění schopnosti splácet úvěr. Tato pojištění pokrývají vaše hypoteční splátky v případě, že jste dlouhodobě nemocní, dostanete se do invalidity III. stupně, v případě, že zemřete a některé řeší i ztrátu zaměstnání. Většinou mají banky několik typů takového pojištění, které se odlišují i výší poplatku, který se měsíčně platí spolu se splátkou. Některá banka může mít tuto částku pevně stanovenou, ať je výše vaší hypotéky jakákoli, zpravidla však pojištění schopnosti splácet činí určité procento z výše vaší hypotéky.

Pojištění schopnosti splácet vždy doporučujeme uzavřít, nemáte-li vážný důvod k opaku. Než pojištění uzavřete, je potřeba zodpovědět po pravdě několik jednoduchých dotazů k vašemu zdravotnímu stavu. Je totiž nutné abyste při uzavírání pojištění byli zdraví. V opačném případě může pojišťovna požadovat zdravotní dokumentaci k posouzení závažnosti vašeho zdravotního stavu a k případnému nastavení výluk ve vašem pojištění.

Odklad – přerušení splátek

V případě, že pojištění schopnosti nemáte sjednané, nebo i máte, ale potřebujete z finančních důvodů odložit, přerušit nebo snížit splátky, opět záleží na bance, kterou využíváte a na jejích podmínkách. Některé banky umožňují pouze odklad splátek, tedy dočasné přerušení splácení hypotéky. Jiné umožňují měnit výši splátky podle vašich potřeb – většinou pak snížit splátky hypotéky na konkrétní období. Opět záleží na tom, jakou banku jste si pro svůj hypoteční úvěr vybrali, co nabízí, a především pak na tom, co máte ve smluvních podmínkách.

Pokud požádáte o odklad splátek nebo jejich dočasné snížení, počítejte s tím, že se vám na nějakou dobu sice uleví, ale splátky vám nebudou zcela odpuštěny. Pravděpodobně pak dojde k navýšení následujících měsíčních splátek o určitou částku (odložené splátky se rozpočítají mezi zbývající splátky na hypotečním úvěru), popř. dojde k prodloužení doby splatnosti. To se však dělá jen minimálně.

Některé banky umožňují klientům splátky odložit, ale klienti dál platí pojištění schopnosti splácet a někdy i úroky – tj. banka odloží pouze splátku jistiny. Pokud se tedy pro takový krok rozhodnete, dobře si zjistěte, jaké podmínky vaše banka má a kolik máte na účtu nechat peněz.

3. KAPITOLA

Klasická hypotéka

Klasickou hypotékou se rozumí hypoteční úvěr zajištěný nemovitostí, který si klient bere na koupi nemovitosti, rekonstrukci, výstavbu, finanční vyrovnání atd. V podstatě se jedná o typ hypotéky, který jsme podrobně probírali výše.

Záměr

Klasickou hypotékou se rozumí hypoteční úvěr zajištěný nemovitostí, který si klient bere na investici do nemovitosti, rekonstrukci, výstavbu, finanční vyrovnání atd. Žádat o ni může jedinec i pár. Podstatné je, aby měl žadatel dostatečně vysoký příjem a také aby měl do začátku našetřený určitý finanční obnos. Ten by měl činit 20 % (ve výjimečných případech 10 %) z celkové výše kupní ceny nemovitosti. Klient pak získá tzv. 80 % (90 %) hypotéku.

klasické hypotéky se financuje v první řadě hlavní záměr – nemovitost. Většina bank v dnešní době ale nabízí i část peněz z hypotéky neúčelově, tzn., že si klient může za část peněz z hypotéky vybavit nový dům nebo si pořídit auto. Klasická hypotéka se nejčastěji splácí v tzv. anuitních splátkách, což znamená, že výše splátky se po celou dobu hypotéky nemění. Rozdílný může být jen podíl jistiny a anuity ve splátce.

Fixace

Klasická hypotéka se uzavírá vždy na konkrétní fixační období, které klientovi zajišťuje, že úrok se po tuto dobu nezvýší, ale ani nesníží. Po tuto dobu (až na výjimky) by klient neměl hypotéku doplatit a pokud chce vkládat mimořádné splátky, má možnost maximálně před ukončením fixace, nebo u některých bank jednou ročně k výročí uzavření hypotéky a to maximálně 25% z jistiny. Mohlo by se zdát efektivní získat hypotéku bez fixace nebo s krátkou fixací a za rok ji refinancovat za lepší úrok Nicméně většina bank si podmiňuje fixaci a to co nejdelší, proto to v praxi většinou nelze provést.

4. KAPITOLA

Refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky znamená převedení hypotečního úvěru k jinému bankovnímu ústavu, případně doplacení stávající hypotéky novou, s vyšší cílovou částkou nebo s lepšími podmínkami u stále stejného ústavu.

refinancování hypotéky nejčastěji dochází ve chvíli, kdy klientům končí fixační období a je potřeba řešit novou úrokovou nabídku. Pokud konkurenční banka nabídne lepší úrok a podmínky, klienti zpravidla refinancují svou hypotéku, u stávající banky ji doplatí a převedou ji jinam. Při tomto manévru je možné zažádat i o vyšší částku, např. za účelem rekonstrukce nemovitosti.

Refinancování hypotéky u stejné banky

V případě, že refinancujete u stejné banky, je vždy nutné mít nějaký další záměr – většinou stavební. Banky samozřejmě nechtějí, aby se hypotéky s méně výhodnými podmínkami (pro klienty) měnily na takové, které budou klientům více vyhovovat, ale banky na nich méně vydělají. Proto ani refinancování hypotéky u stejného bankovního ústavu není tak obvyklé.

Pokud však hypotéku splácíte a potřebujete vaši nemovitost rekonstruovat, zvětšit, přestavět apod., pak je možné hypotéku refinancovat s účelem navýšení částky. Počítejte však s tím, že v tomto případě banky posuzují veškeré doklady, příjmy atd. úplně stejně, jako když žádáte o zcela novou hypotéku. Vzhledem k navyšování částky a předpokládanému navýšení hodnoty nemovitosti počítejte i s novým odhadem nemovitosti, který si pravděpodobně budete muset zaplatit.

5. KAPITOLA

Americká hypotéka

Americká hypotéka je úvěr poskytovaný bezúčelově, ale přitom je zajištěný nemovitostí. Znamená to, že americkou hypotékou nemusíte financovat své bydlení, ale cokoliv, co je potřeba. Lidé si americkou hypotéku nejčastěji berou na drahá auta, vybavení domácnosti, prostory neurčené k bydlení, podnikání atd. Podstatné je, že takový úvěr zajistíte svou vlastní nemovitostí a půjčka není účelová (nemusíte dokladovat účel).

Hypotéka na cokoliv

U americké hypotéky se předpokládá, že bude vyšší, než běžný úvěr. Nebývá tak vysoká, jako běžná hypotéka určená k financování bydlení, ale může být. Americkou hypotéku si zkrátka můžete vzít na 200.000 Kč ale i na 2 miliony, máte-li, čím úvěr zastavit, tedy má-li vaše nemovitost dostatečně vysokou hodnotu.

Americké hypotéky sice nemají tak výhodné úrokové sazby, jako hypotéky určené na financování bydlení, ale zároveň bývají výhodnější než běžné bezúčelové nezajištěné úvěry. Je to právě z důvodu zajištění nemovitostí – banka se jistí vaší nemovitostí, že budete řádně splácet, proto není nutné riziko jistit vysokým úrokem.

Vzhledem k tomu, že v dnešní době úrokové sazby klesají jak na hypotékách, tak na běžných úvěrech, americké hypotéky už se nevyužívají tak často a některé banky už je ani nenabízejí. Přesto se s tímto termínem můžete při své žádosti o úvěr setkat.

6. KAPITOLA

Družstevní byt

Čím dál častěji se teď v bankách řeší financování koupě družstevního bytu hypotékou. Je to sice komplikovanější než kupování bytu, který se koupí ocitne ve vašem vlastnictví, ale není to nereálné. S družstevním bytem totiž nekupujete nemovitost, ale pouze podíl v družstvu. Proto není možné kupovanou nemovitostí ručit a tím pádem na ni brát hypoteční úvěr. Pokud se pro koupi družstevního bytu rozhodnete, je potřeba ručit jinou nemovitostí, například bytem, domem či chalupou rodičů.

Převod družstevvního bytu do osobního vlastnictví

V případě, že kupujete družstevní byt, který v několika následujících letech přejde do vašeho osobního vlastnictví – a je to potvrzeno v kupní smlouvě bytovým družstvem, je možné vzít si tzv. předhypotéku. Pak je možné ručit kupovanou nemovitostí. Je potřeba počítat s tím, že předhypotéka je pro banku risk, proto vám nabídne vyšší úroky. Jakmile však byt přejde do vašeho osobního vlastnictví a hypotéka se změní na klasickou, úroky se sníží.

7. KAPITOLA

Nebankovní hypotéka

Pokud se stalo, že jste žádali o hypotéku v bance, ale žádost vám zamítli, je tady ještě jedna možnost – ovšem nese jisté riziko. Ať už vám žádost o hypoteční úvěr odmítli z důvodu špatné platební morálky, zápisu v registru dlužníků nebo nízkého příjmu, můžete zažádat o nebankovní hypotéku. Takový druh hypotéky poskytují různé nebankovní společnosti a na první pohled se úvěr jeví velmi podobně, jako hypotéka nabízená v bance. Splatnost může být až 30 let, úvěr zastavujete vlastní nemovitostí atd.

Výhody a nevýhody

Výhodou je, že nebankovní společnosti tolerují nízký příjem, zápisy v registrech a další komplikace, které jsou pro banky nepřijatelné. Nevýhodou naopak je, že úrok, který vám nabídnou, může být nepříjemně vysoký. Celkově půjčky u nebankovních společností představují jisté riziko. Tím spíš, jedná-li se o opravdu vysoké hypoteční úvěry zastavené nemovitostí. Banky dobře ví, proč některé žádosti odmítat. Nechrání tím jen sebe, ale především klienty, kteří by se takovým riskantním úvěrem mohli dostat do velkých finančních komplikací.

8. KAPITOLA

Hypotéka na pronájem

Hypotéka na pronájem má velmi podobné podmínky, jako klasická hypotéka na bydlení. Počítá se totiž s tím, že s ní budete financovat koupi a případnou rekonstrukci určité nemovitosti, která je předmětem vašeho zájmu. Přesto je nutné, abyste při žádosti o hypotéku uvedli, že budete kupovanou nemovitost dále pronajímat. Má to totiž své výhody, ale i nevýhody.

Dostupnost hypotéky na pronájem

Nevýhodou je, že některé banky hypotéku na pronájem neposkytují, nebo mají uvedeno ve smlouvě u klasické hypotéky, že kupovanou nemovitost nesmíte dále pronajímat. To by vám mohlo zhatit plány. Proto vždy jednejte přímo a nahlaste v bance, že kupovanou nemovitost budete pronajímat, ať už ihned po zakoupení, nebo až po následné rekonstrukci.

U hypotéky na pronájem máte výhodu, že můžete budoucí příjmy z nájmu započítat do svých celkových příjmů a zvýšit tak svou šanci na získání. Většinou platí, že banky akceptují 70 % příjmu, je-li již zahrnut v daňovém přiznání. Pokud ještě není, uznají vám 50 % příjmu. Každá banka však může mít své vlastní podmínky, proto berte naše informace jen jako příklad.

9. KAPITOLA

Offsetová hypotéka

Offsetová hypotéka je poměrně mladé řešení, jak klientům nabídnout zvýhodněné úroky za to, že ponechají své naspořené peníze na účtu u téže banky, u které mají hypoteční úvěr. Jedná se totiž o tzv. hypotéku se započtením úspor. Funguje to jednoduše. Klient si vezme hypoteční úvěr a na svém běžné účtu, který má u stejné banky, šetří peníze, které by jinak odkládal třeba někam na spořící účet. Na tomto běžném účtu se mu sice nijak nehodnotí, ale platí díky nim úrok z nižší částky na své hypotéce. Výše úroku se nemění, ale částka, ze které se úrok platí, se každý měsíc upraví podle toho, kolik peněz klient na svém účtu uložil.

„Zhodnocení“ peněz hypotékou

Vzhledem k současné finanční situaci a nízkým úrokovým sazbám na většině zajištěných a rychle dostupných spořících účtech je offsetová hypotéka velmi lákavá a výhodná nabídka. Sazba hypotéky je totiž vyšší než sazba na spořicím účtu nebo termínovaných vkladech – peníze tam „zhodnotíte“ efektivněji. Pokud má totiž klient hypotéku ve výši 1 500 000 Kč a na svém účtu má našetřeno 300 000 Kč, úrok platí jen z 1 200 000 Kč.

10. KAPITOLA

Státní hypotéka

Pokud se klienti rozhodnou vít si úvěr na bydlení, mají vedle nabídek bank možnost využít i tzv. státní hypotéku „pro mladé“. Ta bývá poskytována párům – rodinám, které žádají o hypoteční úvěr na bydlení, ať už na byt nebo na dům. Je však okleštěná řadou podmínek, které nemusí každému vyhovovat. Problémem je také maximální výše hypotéky, která činí 2 miliony korun na dům nebo 1 200 000 Kč na byt. V dnešní době, kdy se ceny nemovitostí pohybují mnohem výše, může být státní hypotéka jen částečným řešením, nebo je nutné, aby měli žadatelé naspořeno mnohem více, než jen 20 % vlastních příjmů.

Podmínky

A jaké jsou další podmínky pro získání hypotéky od státu? Celková výška hypotéky nesmí být vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele, měsíční splátka nesmí přesáhnout 45 % měsíčního příjmu žadatele, žadatel musí mít našetřeno alespoň 10 – 20 % vlastních prostředků.

Podmínkou je ale také to, že o hypotéku musí žádat pár. Pokud jsou to manželé, musí být jednomu z nich pod 36 let, pokud manželé nejsou, musí být pod 36 let oběma a musí pečovat o dítě do 15 let věku. Délka splatnosti je přitom pouhých 20 let, což získání státního úvěru značně komplikuje. Žadatelé musí mít nejen naspořeno dost peněz, ale také musí mít vysoké příjmy.

11. KAPITOLA

Australská hypotéka

Možné už jste zaslechli název Australská hypotéka, ale netušíte, o co se jedná. Australská hypotéka je speciální produkt Hypoteční banky, která na ni má svou ochranou známku. Jedná se o hypotéku s degresivním výpočtem úroku, to znamená, že čím více si klient půjčí, tím méně zaplatí na úrocích. Podle reklamního sloganu Hypoteční banky se jedná o hypotéku, která má splátky vzhůru nohama, proto tedy australská.

Rozdíl

Australská hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí, který může i nemusí být účelový. Ve skutečnosti se od klasického hypotečního úvěru příliš neliší. Výhodou, kterou klienti získají, jsou právě klesající úroky u vysokých úvěrů. Ve skutečnosti se jedná o něco mezi americkou a klasickou hypotékou.

Zdroje

  1. Fincentrum. Hypoinex. In hypoindex.cz [online]. Dostupné z: https://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/
  2. Kurzy.cz. Hypoteční trh. In kurzy.cz [online]. Dostupné z: https://www.kurzy.cz/hypoteky/hypotecni-trh/
  3. Luboš Svačina. Srovnání úrokových sazbe v Evropě. In Finance.cz [online]. 8.8.2019. Dostupné z: https://www.finance.cz/526093-srovnani-urokovych-sazeb-evropa/
  4. Roman Muller. Češi chtějí bydlet ve vlastním navzdory rostoucím cenám nemovitostí. In hyponamiru.cz [online]. 7.9.2020. Dostupné z: https://www.hyponamiru.cz/cesi-chteji-bydlet-ve-vlastnim-navzdory-rostoucim-cenam-nemovitosti/
  5. Česká televize. Ceny nemovitostí na historických maximech. In ct24.cz [online]. 27.7.2017. https://ct24.ceskatelevize.cz/ekonomika/2193376-ceny-nemovitosti-na-historickych-maximech-podle-csu-ale-vyvoj-neni-v-ramci-evropy
  6. The European Mortgage Federation (EMF). Hypostat 2019. [online]. 2020. Dostupné z: https://hypo.org/app/uploads/sites/3/2019/09/HYPOSTAT-2019_web.pdf

Napsal autor

Roman Ulrych
Roman Ulrych

Roman se o hypotéky zajímá především z investičního pohledu. Hypoték je více druhů a při jejím výběru záleží na situaci. Zda má člověk úspory, které by mohl využít u nepříliš známé offsetové hypotéce, chce si koupit byt na pronájem a nebo jen potřebuje získat kapitál navíc díky zástavě. To vše Romana zajímá a umí to dát do ucelených souvislostí.

Napsat komentář