Současné sazby hypoték

Jak si momentálně stojí úrokové sazby na hypotékách u různých bank, můžete vidět v následujícím grafu

Zdroj: Refinanso.cz

Podmínky refinancování u nové banky

K tomu, abyste mohli převést svou hypotéku do jiného bankovního ústavu, je potřeba dodržovat určitá pravidla. Ta jsou daná především smlouvou u vaší stávající banky. Není sice nutné je dodržet za každou cenu, ale pokud se rozhodnete porušit podmínky stanovené ve smlouvě, musíte počítat s případnými sankcemi, které budou s refinancováním spojené. Jak tedy postupovat, abyste nepřišli o víc, než můžete získat?

Nová nabídka současné banky

Většina bank si hlídá, aby klient nedostal nabídku na novou úrokovou sazbu dříve, než je nezbytně nutné. Zpravidla vám tak dorazí 5-6 týdnů před koncem fixace. Pro někoho tak akorát, aby stihl vyjednat lepší podmínky u nové banky a hypotéku převést, ale většinou je to málo a lidé refinancování k nové bance nestačí provést. Pak jim zůstává nový úrok u původní banky, který nemusí být tak výhodný. Dá se postupovat jinak?

Postup refinancování hypotéky – přechod do nové banky

Pokud vám stávající banka výhodnější úrok nenabídne, přistupte k doplacení hypotéky novým úvěrem. Ten už je vhodné mít – jak jsme vysvětlili výše – dopředu rozjednaný. Ideálně i několik měsíců s tím, že nová hypotéka čeká pouze na chvíli, kdy bude moci být vyčerpána a doplatí se s ní vás starý hypoteční úvěr. Pokud to nová banka neumožňuje, postupujte, jak vám doporučí hypoteční specialista – je totiž nutné stihnout to v termínu, kdy můžete svou stávající hypotéku doplatit bez sankcí.

Schůzka s hypotečním specialistou

Na schůzce vám hypoteční specialista vysvětlí podmínky hypotečního úvěru a nabídne úrokovou sazbu. Ta může být ovlivněna starou úrokovou sazbou, novou úrokovou nabídkou vaší stávající banky, délkou fixace u nové banky, délkou splatnosti hypotéky, tím, zda si vezmete nějaké peníze navíc, zda uzavřete k hypotéce pojištění schopnosti splácet úvěr apod.

U refinancování hypotéky počítejte s tím, že banka si bude prověřovat vaši finanční a splátkovou historii, stejně jako když jste o hypotéku žádali poprvé. Jedná se o nový úvěr, u nové banky. Nejspíš bude také potřeba udělat nový odhad ceny vaší nemovitosti. Nebo ne?

Kdy je nutné nový odhad udělat

• Když starý odhad vlastní banka, nikoli klient
• Když je odhad starší než 10 let
• Když žádáte v bance peníze navíc, např. na rekonstrukci
• Když banka neumožňuje použít starý odhad nemovitosti

Pokud máte vyřešený odhad nemovitosti, můžete postupovat dále. Banka bude nejspíš potřebovat kopii vaší staré hypoteční smlouvy u konkurence (ale nemusí), doklad o tom, že jste majiteli nemovitosti – výpis z katastru nemovitostí, a nesmí chybět důležitý dokument – vyúčtování starého hypotečního úvěru ke konkrétnímu datu. Pak může nová banka vaši žádost vyhodnotit a v případě schválení je možné přistoupit k podpisu.

Vedle smlouvy budete podepisovat i žádost o čerpání hypotéky. Ta by měla být nachystaná k takovému datu, které bude korespondovat s podmínkami vaší staré banky.

Hodnota nemovitosti u refinancování hypotéky

Pokud si berete novou hypotéku, banka požaduje, abyste měli 10 – 20 % vlastních prostředků. To znamená, že hypotéku pak neposkytne do 100 % hodnoty nemovitosti, ale jen do 80 %, výjimečně do 90 %. (Podrobnosti o potřebné výši vlastních prostředků najdete v našem článku o klasické hypotéce).

U refinancování hypotéky to může být jiné, ale nemusí. Banka může poskytnout 100 % hypotéku, ale počítejte spíše s tím, že to není obvyklé. Místo vlastních prostředků však potřebná procenta vyřeší hodnota nemovitosti. To znamená, že pokud je hodnota nemovitosti 5 milionů a vy na vyplacení manželky a doplacení stávající hypotéky potřebujete „jen“ 2 a půl milionu, nemusíte si se zástavou dělat hlavu.

Pokud ale nastane situace, že bude manželka požadovat polovinu hodnoty nemovitosti, tedy 2 a půl milionu a vám zbývá doplatit ještě 3 miliony, bude už výše hypotečního úvěru vyšší než hodnota nemovitosti, a to bude představovat problém. V takovém případě bude nutné zajistit hypoteční úvěr ještě nějakou další nemovitostí (např. bytem rodičů), nebo bude nutné hypoteční úvěr snížit na reálnou hodnotu a zbytek peněz manželce vyplatit z jiného zdroje.

Jaké doklady budete při refinancování hypotéky potřebovat

• Smlouvu o stávajícím hypotečním úvěru
• Zástavní smlouvu k nemovitosti
• Výpis z katastru nemovitostí, pro doložení, že jste skutečně vlastníkem zastavované nemovitosti
• Dva doklady totožnosti
• Doklady o výši vašich příjmů – výpisy z účtu, potvrzení o výši příjmů apod.
• Nabývací titul k nemovitosti – kupní smlouva
• Vyčíslení zůstatku stávající hypotéky ke konkrétnímu datu splacení
• Souhlas stávající banky s dočasným přidáním nové banky na druhé místo v zástavě – zápis v katastru nemovitostí
• Příslib o vymazání zástavního práva k nemovitosti
• Příslib o zrušení vinkulace pojistné smlouvy po doplacení hypotečního úvěru
• Bankovní účet, na který nová banka zašle potřebný obnos k doplacení staré hypotéky
• Odhad nemovitosti – nový, příp. starý, pokud bude bance postačovat a máte ho k dispozici

Proč hypotéku refinancovat – výhody refinancování

• Nižší úroková sazba
• Výhodnější podmínky
• Zkrácení/prodloužení doby splatnosti a tím i případné zvýšení/snížení splátek
• Možnost upravit dobu fixace hypotéky
• Uzavření hypotéky u banky, kterou skutečně požadujete, a ne u takové, která vám jako jediná před lety hypoteční úvěr poskytla

Kdy dochází k úpravě smluvních podmínek

Obecně platí, že hypotéky, které byly uzavřeny po 1. prosinci 2016, nebo u nich po tomto datu došlo ke změně fixace a tím i k úpravě smluvních podmínek, mohou být doplaceny zcela, nebo alespoň zčásti bez jakýchkoli sankcí a pokut. Přesto se může stát, že vám banka naúčtuje určité úkony s ukončením hypotečního úvěru spojené. Jaké to jsou?

• Poplatky za notářské úkony
• Poplatky spojené s úkony na katastru nemovitostí
• Náklady na zaměstnance, který doplacení hypotečního úvěru vyřizuje
• Náklady na tisk smluvní dokumentace a úkony s tím spojené